Expertise du bâtimentÉtat des lieux

L'état des lieux est un document qui doit obligatoirement être annexé au contrat de location, excepté dans les cas de location meublée où il reste facultatif et uniquement au début de signature du bail. Il est à noter que l'état des lieux n'est pas le seul document qui doit être remis au locataire, les diagnostics obligatoires pour la location doivent également être présentés.

Qu'est-ce que l'état des lieux ?

C'est un acte qui fait l'inventaire d'un espace donné. Établi dans le cadre d'une location immobilière, il passe en revue chaque élément de l'habitation avant que le locataire ne s'installe. Il a pour objectif de mettre par écrit l'état global des lieux et des infrastructures qui se situent au sein du logement à l'entrée du locataire.

Que vérifier durant un état des lieux ?

Il être réalisé en détail et en passant de pièce en pièce. Pour chaque pièce examinée, il faut mentionner :

• Les éléments présents tels que fenêtres, portes, types de revêtement au sol, équipements de chauffage, installation électrique, tuyauteries et robinetteries, systèmes d'aération...
• L'état des éléments présents : sont-ils en bon état ou présentent-ils des défauts ? Si tel est le cas, quels sont les défauts remarqués ? Il faut bien préciser la nature des défauts constatés tels que des fissures au niveau des murs, des poignées de portes mal fixées, des fenêtres mal isolées...
• Le mobilier mis à la disposition du locataire lorsqu'il s'agit d'une location meublée. À part en établir la liste, il faut aussi mentionner leur état.

Chaque détail doit être clairement précisé, car s'il est non répertorié sur l'état des lieux à l'entrée et que le propriétaire en fait mention sur l'état des lieux de sortie, il est en droit de déduire la caution de garantie au lieu de la rendre dans son intégralité.

Il est possible que lors de l'état des lieux, on ne remarque pas tous les défauts. Le locataire dispose néanmoins d'un délai de 10 jours après son installation pour rectifier le document et faire part de ses constats au propriétaire.

Un conseil, puisqu'il est souvent difficile de décrire parfaitement certaines parties des lieux, il est mieux de prendre des photos et de les conserver précieusement. Chaque cliché doit être imprimé, daté et signé par les deux parties (propriétaire et locataire). Il est aussi possible de les envoyer par email au propriétaire, mais ce dernier doit auparavant vous répondre et manifester son accord pour cela.

Que doit contenir l'état des lieux ?

Pour que le document ait une valeur légale, il est important de le rédiger correctement. Pour ce faire, il faut y mentionner :

• La nature de l'état des lieux réalisé : d'entrée ou de sortie.
• La date à laquelle l'expertise a été réalisée.
• L'adresse du local loué.
• L'adresse ou le siège social du propriétaire bailleur.
• L'identité de chaque partie : propriétaire et locataire.
• Les relevés de compteurs d'électricité, d'eau et de gaz.
• Des informations détaillées sur les exemplaires de clés remis.
• La description détaillée de chaque pièce.
• La signature de chaque partie.

Si le document a été rédigé sous format électronique, il faut l'imprimer et donner un exemplaire à chaque partie concernée. Il faut bien le conserver, car il servira de point de comparaison lors de l'état des lieux de sortie.

Le respect de la procédure

Un état des lieux, qu'il soit entrant ou sortant, doit toujours être contradictoire, c'est à dire qu'il doit être impérativement signé par les deux parties, en l'occurrence le propriétaire du local ou son mandataire d'une part, et le locataire d'autre part. Si l'une des deux parties ne peut être présente, un huissier peut éventuellement représenter l'une ou l'autre des parties. Il doit être réalisé en deux exemplaires et chaque partie doit en conserver un.

L'état des lieux entrant

Le locataire peut émettre des réserves sur l'état des lieux entrant qui aurait été effectué avant son arrivée en envoyant au propriétaire ou à son mandataire, par lettre recommandée avec accusé de réception, la liste des points jugés non conformes comme les défauts constatés, les omissions...

L'état des lieux sortant

Il doit être comparé à l'état des lieux entrant. Il conditionne dès lors la restitution du dépôt de garantie qui devra être restitué au locataire sortant dans son intégralité si aucune détérioration n'a été constatée autre que l'usure normale (vétusté) des équipements.

Les risques en cas d'omission

En cas d'absence de réalisation d'un état des lieux entrant, le locataire est censé avoir reçu le logement en bon état, ce qui signifie qu'en cas de dégradations constatées lors de l'état des lieux sortant, il sera jugé responsable, excepté s'il peut apporter la preuve de l'état des locaux à son origine, comme par exemple au moyen de photographies.

Lorsque c'est le propriétaire qui a refusé l'état des lieux entrant, cela malgré les injonctions du locataire de le faire réaliser, c'est le propriétaire qui devra apporter la preuve lors de l'état des lieux sortant que le logement était initialement en bon état.

En cas d'absence d'état des lieux sortant, le propriétaire ne pourra demander aucune retenue sur la caution qui devra alors être rendue dans son intégralité.

Quel est le prix d'un état des lieux ?

Sa réalisation n'est pas forcément payante. En effet, lorsque le propriétaire et le locataire s'entendent pour le réaliser à l'amiable, il peut être gratuit.

Par contre, si un intermédiaire est sollicité pour le réaliser, comme un agent immobilier, il faudra lui verser des honoraires. Ces frais peuvent être assumés entièrement par le propriétaire, mais il est possible de demander une participation au locataire. Dans ce dernier cas, la somme versée par le locataire ne peut dépasser celle à la charge du bailleur. Elle est également limitée à 3 euros par mètre carré de surface habitable.

Un état des lieux, qu'il soit entrant ou sortant, doit toujours être contradictoire, c'est à dire qu'il doit être impérativement signé par les deux parties, en l'occurrence le propriétaire du logement ou son mandataire d'une part, et le locataire d'autre part. Si l'une des deux parties ne peut être présente, un huissier peut éventuellement représenter l'une ou l'autre des parties. L'état des lieux doit être réalisé en deux exemplaires et chaque partie doit en conserver un.